目前澳洲市场经济学家的一致共识是，虽然利率暂时稳住了，但却可能在今年年末再次走高。绝大多数经济学家都预测明年内将有数次加息，澳洲房贷利率可能升高0.5%至1%。 那么高利率要保持多久呢？除非世界经济下滑，否则矿业投资水平的持续上升意味着在2015年以

目前澳洲市场经济学家的一致共识是，虽然利率暂时稳住了，但却可能在今年年末再次走高。绝大多数经济学家都预测明年内将有数次加息，澳洲房贷利率可能升高0.5%至1%。

那么高利率要保持多久呢？除非世界经济下滑，否则矿业投资水平的持续上升意味着在2015年以前，澳洲房奴都无望减负。因此，我们恐怕面临着持续数年的利率上涨，而房价则可能下挫。

问题的关键在于，矿业投资水平将在高位停留多久。如果它上升得太快，储行就会积极加息以抑制消费和家庭开支。澳洲统计局（ABS）的最新资本支出数据预示，今年矿业投资将跃升35%，明年再飙55%。

澳洲建筑业展望理事会（Construction Forecasting Council）预言，整体工程建设支出（包括资源部门和基础设施）在2013-2014年度以前都不会见顶。在摆脱了金融危机、矿业税争论和不利气候的 负面影响以后，矿业资本支出水平才刚刚开始加速抬升而已。

而如果联邦政府快速推进国家宽带网（NBN）的建设，那么利率的上行压力还会加大。即使就业持续改善，工资收入提升，但如果利率连续多年保持高昂，房价也将承受巨大的下跌压力。

在过去一年里，待售房产的数量急剧增加，但销售量却在减少。这将给价格造成下行压力，因为卖主们都会努力做成生意，而更高的利率却会打消潜在买家的置业期望。而且，只要大宗商品价格居高不下，矿业投资水平就很难受加息或者不利汇率的影响回落。

大型天然气工程往往需要好几年的时间才能完工，而且通常一旦动土，就会克服一切阻力直到建成。因此，利率将会上涨，而且会在高位停留好一段时间。

唯一能够改变一切的因素就是世界经济衰退，那样的话大宗商品价格将会下滑，而新工程的建设也将被搁置。

最近一段时间，澳洲本土房地产市场异常火爆，林林总总的现房和楼花令人眼花缭乱，让许多购房自住和投资者们目不暇接，不知道孰好孰坏。特别是现在很多楼花 项目，占领了楼市的半壁江山。想起一个朋友说过的一句话，任何不提示风险的投资都是别有用心的。还有众多周边的朋友问起楼花的风险到底有还是没有，有的 话，是哪些？本文尝试着对楼花的风险进行分析，欢迎大家跟帖补充说明或者进行讨论，驳斥本人的观点，所谓“真理不辨不明”，下面笔者将就几方面展开对楼花 风险的分析：8 V: y, Q0 P+ L0 X
一、设局圈钱
这种风险是开发商拿到地以后还没有获得DA的批准之前，或者根本还没有拿下土地，就出设计图销售楼花，设计诱饵将钱拿到自己口袋里，销售完成后，或打包卖 出，或卷钱走入。这种情况在主流社会发生的几率是比较小的，但个别不负责任小开发商利用部分人群的信息不对称性，从开始就没打算将房子建成，也就是说，目 的和动机就是骗钱，再加上个别丧失良知中介的推波助澜，以价格优势或者投资回报高额利息优势作为诱饵，忽悠购房者，完成骗局，受骗者发现时为时已晚。- t! R$ x! w1 A
为避免此类情况的发生，广大购房者在购买楼花时一定要注意核实楼花是否已获得DA批准，因为该批准是合法出售楼花的前提和必要条件，没有DA批准的楼花是违法的，同时也是一个骗局。* A9 t1 C5 F1 ]’ a9 p/ O) a: H
二、能否建成的风险4 ^) E9 _; z2 K4 R” m4 y! U/ |% {
获取DA批准后，能否建成还存在风险，因为DA批准后，还要有开工许可的批准才能正式开工。注意，有的小开发商在楼花出售出去以后，自己不建，打包卖出去，本身就存在一个过程，完工有时也遥遥无期。关于楼盘能否建成主要存在两个风险：/ T$ Q  D8 o( z+ i$ ?# U
1、不能获取开工许可的风险2 S2 h! o’ a8 n$ A
比如在某著名华人居住区的火车轨旁边一块狭长的地，某集团准备建三栋楼。该楼花两年钱都已基本售罄，但到现在迟迟没有动工，原因是council认为该楼 盘离火车轨太近，技术发面存在问题，需要重该设计。但愿近期该集团能解决该问题，否则将会麻烦缠身，即使不赔得倾家荡产，也会身败名裂，无法在悉尼市场上 立足了。这就是说如果地块存在不适宜开工建设、无法建成住宅的话，即使获得DA批准，没有开工许可的批准也是不能正式开工，当然也不能按期交工，甚至无法 建设。
为避免此类情况的发生，大家在购买楼花时一定要进行实地考察，首先从直观上感觉一下附近有无建筑方面的障碍，比如火车轨、加油站、高速公路旁等等，如果现在地面上就有类似建筑的话，在施工方面相对就比较安全一些。另外如果可能的话问一下周边学建筑土木的朋友。
2、开发商资金链的风险5 C% j* k. I- a9 M8 L
在获取DA批准和开工许可后，开发商的资金是否充裕就成了项目能否建成的关键。在工程开工后交房前，期间发生的所有费用都将由开发商支付，开发商的资金实 力将受到一定的考验。比如某韩国人居住区的某个项目，挖好了坑在那里停工了两年，近期刚刚重新开工。如果购买了这种因缺少资金而交工遥遥无期的项目的楼 花，无论是投资还是自住，购房者就苦不堪言了。
因此，建议在购买楼花时，尽量选择有资金保障的开发商，尽量选一些大的主要开发商的项目，确保项目能如期完成。
三、投资价值下降的风险
如果有人告诉你说他们的楼花肯定百分百在建成的时候能够升值，能够超过现在的购买价格，打着“以今天的价格获得两三年以后的新房”的概念，好像购房者赚了 多大便宜，现在不买就要亏多少钱似的。任何说建成后肯定涨多少的评论家或者推销者都是不负责任的。就连股神巴菲特在回答关于某只股票是否近期会涨时，他都 说近期涨不涨不知道，但几年到十几年后，肯定翻几倍甚至几十倍。所以说市场始终存在着不断的变化，而楼花建成后的价值要看其建成后该区域的发展情况、该区 域届时的生活环境、该项目建成后的租金回报、该楼花所建成的房屋的质量、物业的管理等等综合因素造成的。如果房价到时候下降10%，整体而言，如果你卖房 交割的话，你前期交的10%就蒸发了，这个和期货有点相似。笔者近日将撰稿《楼花在投资理财方面的经济杠杆作用》或者易其标题名，对楼花的投资理财价值进 行专项剖析，敬请关注。5 u7 B) k  C, w3 B0 `, l
关于这方面风险的防范，笔者建议购房者一定要综合考虑准购买楼花的各方面影响价值的因素（包括以上所列各项），做出合理判断和抉择，尽量避免购买不具投资价值的楼花。* @9 E’ `0 `0 z, ]) N’ z& u
四、楼花的选择和建议’ @7 T9 F% G. R* V0 P
基于以上风险的分析，购房者在购买楼花时，应注意以下几点：
1、建议尽量选择大的、主要的顶级开发商的楼花。这样的好处是一房屋质量方面有保障，二是资金方面有保障，三是这些开发商不会乱来。因为这些开发商看中自 己的名声比看中某个具体项目的利润要多得多，比如Mirvac Meriton Billbergia等等。他们一点是在做好充分的准备比如土地、DA批准、资金等方面后，才开始出售楼花，和这种级别的开发商买楼花，基本不会存在多少 风险。! _. O7 E! n8 r0 F* W” |
2、不要贪小便宜吃大亏。有两句俗话是说“一分钱一分货”和“天上不会掉馅饼”，只要你认为这两句话有道理，就要注意两点。一是如果开发商或者中介推出的 楼花的价格明显低于同地段的楼盘，购房者就应该多考虑这里面是否存在故事了。好的规划是做好了一切的准备和预算，包括建筑成本的提高，如果价格明显偏低， 购房者就应该考虑这个楼盘这么多钱是否能建成，或者开发商是否准备建设这个项目。如果建到一半看到建成后赔的更多，开发商宣告破产，购房者将是最大的受害 者。第二点是如果推楼花时候，有人说可以放到开发商帐户里，并承诺给你高利息，建议购房者尽量不要选择购买这样的楼盘。因为如果开发商承诺给你10%以上 的首付利息，个人认为，说明开发商本身缺钱，需要融资，开发商资金方面未做好充分准备，同时说明开发商要增加建筑成本，三年的楼花，每年10%以上，三年 30%以上的利息，建起来开发商还能赚钱吗？对此持怀疑态度。如果不赚钱，开发商要么不建玩消失，要么开建玩破产，资金通过体外循环出去。
3、购买楼花看未来。楼花的投资价值体现在于其建成后是否可以获得相应的回报，房屋升值或者租金较好都是投资价值的体现。同时在比较楼花的时候还要坚持同 等区域比较价格和开发商，同等价格比区域的原则进行购买。从投资的角度来将，在投资某一区域时最好做第一批进入的投资者，而不是最后一批进入的投资者。这 方面一是购房者自己判断，另一方面就是多咨询房产理财专家，听听专家的意见，看其分析理由是否充分，总之，无论是投资，还是自住，一定要买一个有投资前景 和未来的楼花。” g9 G) {5 H  Y; G6 {6 u” B
备  注：
本文系作者原创，其中的意见和观点，供各位读者参考，如能对大家的购房理财或者投资起到一定的帮助，本人将不甚荣幸。同时欢迎各位朋友包括同行业人士随时电话或当面交流心得体会。

首先楼花的销售在澳大利亚是合法的，发展商销售楼花的动机一般来说是为了能向银行筹借资金。因为只有楼花销售达到50%，银行会认为这个开发楼盘是有市场的，该楼盘也就具有可抵押价值而向开发商出70%的 建筑工程款。同时发展商也能在楼盘一旦完成后能马上收回资金进行下一个项目的开发，保证利润与资金流动。因此发展商一般会对楼花给出一个合理的销价，除非 那些小发展商判断出错，土地收购价过高，才会定出个过高的楼花价，当然从结果上也可预见烂尾的可能性了，但这在澳洲还比较少见。因为谁也不想花冤枉钱。最 近几年房价较低造成发展商不敢轻易开发新项目，这也正是造成今日租房难的原因。
楼花的价格是否合理最终会在成交时银行的估价下体现，我们曾遇到过60万的成交价，二年后估计只有45万，一味只说楼花价格是低的，未来还会增长的话，一定只会出自代理的口中，而未必会是事实。但没有人可以应价格的落差而退出合同。
楼花和新楼销售时还有一个可参考的是其销售方法，从保护代理的自身利益来说，独家代理是最好的方法，但其价格的合理性，有时不如多家代理。因为价格不合理的话，也难以有多代理愿意同时销售。
买方根据澳洲法规还有权知道代理与发展商签的佣金协议（注意不是销售人员的收入）一般2-4%是合理的。咱们谁也不反对别人挣钱，但如果佣金过高了，这羊毛千万别相信会出在“狼”身上。同时还要当心一些特别的“恩惠”，诸如送这送那，还有送低利息，送租金保证等等。这些都可能让你付更多的代价。

楼花可以分成二类：
一种是被称之为“蓝图”类（BULE PRINTING）， 就是说该发展商按照自己的意愿给出的设计图纸，然后就向市场销售，而正式施工图纸则是必须经过市政府批准后才能建造。这就可能会造成卖的楼花与实际落成之 间的差异。例如五楼的变三楼，朝北的变朝南了，面积由大变小，车位由有变没了，配套设施不见了等等。而且发展商一定在合同中的某一页某一条中规定买方不可 为此而退出合同，因此能用自己信任的律师把这些条款仔细看看是必不可少的。另一种楼花则是已被市政府批准后准备施工的，就是如此图纸与实际落成之间依然可 能产生差异。虽然比上一种稍靠谱，但诸如面积上的变化，车位等问题也是常见的。其实大家在澳洲多少英语还是有点水平的，自己应该花些时间看看这些合同条 款，合同条款与法律条款是不同的。合同双方是可以谈判的，如果对方在这些条款死不让步，那么这方面出问题可能性就不言而喻了。

二．楼花的合同也会有落成时间的问题。一般从不告诉你何时会完工，只会告诉你何时是最晚完工日期。这行业内称为“Sunset Day”， 意味着如果过了这一天房子还没建成，合同可能终止。说可能因为是如果双方都不愿终止，那合同可以继续有效，但须重签。另外如买方要终止，但卖方可能会找出 各种理由推迟该合同的终止日期，而造成合同实际无法终止，这又该麻烦律师仔细查一下这方面的原因是如何规定在合同中的。

另外，楼花有时说二年的，但如在2个月内造完，买方也必须马上付款，合同中一般只告诉你，一旦通知建成后必须在规定的期限内交款。
不少发展商为了尽快的收回资金，除了加快工期外，还会在合同中规定买方收到通知后，必须在十四天内付款，一旦延误会以12%利息按天罚款。这对于不少人来讲除非现金充裕，而且随时待命在银行内，否则要安排银行贷款的话，十四天内要成交风险太大了。我们公司从事贷款已有7年多时间，也曾安排过5个工作日完成贷款的，但绝大多数按正常程序走的话，2周时间是太紧了，这无疑会让买方承受高利率罚款的风险，一般建议至少28天比较合理。
除此之外，新房和楼花合同中还应详细规定了设备和装修的细节。诸如墙的颜色、地毯、洗碗机型号、炉子型号、烘干机、厕所内的设备等等。从这些附加的东西，有时也可看出发展商对房子质量的大体关注程度。
上面谈了一大堆其实还是会挂一漏万，同时有些内幕还不方便在这儿大谈特谈，我们三天培训课上，我曾讲了三天地产代理的实际行为。我这几篇东西已让有些人不太舒服了，来电询问，或者来听讲座也行，谢谢大家关注和有耐心看完

上期文章我介绍了一些投资楼花的经验。这些前人经验的总结和我们天下地产同仁分析研究的结果，希望能够帮助投资人确保投资楼花的成功奠定理论的基础。当今社会，投资都需要一定的经验，知识和理论依据才能确保投资方向的正确性。 看看巴菲特的投资哲学，其中充满了对于股票，市场，行为学，公司经营理论，心理学等等的研究成果。从而使这位传奇人物蜚声海内外，誉满全球。没有这些理论 作为基础，道听途说，我相信他可能会侥幸赢得一时的获利，但不会长期利于不败之地。还是那句话，只有知己知彼，方能百战不殆。个体投资人往往由于信息的缺 乏，很难进行投资横向的比较，这就需要你的地产经纪人从你的实际情况出发，分析市场现状，为你拿出一套适合你的投资方案。

有意思的是，我们从事地产的专业人士，有时又象是在做理财顾问。地产经纪的工作绝不是简单带人看房，这里面涵盖了许多种不同的学科知识。对于投资有研究的经纪人是客户的高级参谋和策划专员。负责任的经纪人有时提供的建议会出乎意料，甚至忠言逆耳。如果投资人有理论基础作为依托，就不难明白你的地产经纪的良苦用心。现在让我们看看投资楼花定律的其它要素。

投资经验（五）：投资有特点的楼盘。当前多伦多的楼市早就处于“战国时代”，多得数不清的楼盘，哪一个会让投资人利于不败之地呢？有特点的楼盘从长期来讲，由于她自身不凡的特质，往往在楼市下跌的时候，具有最强的抗跌性。那么什么样的楼盘才算是有特点呢？回到投资定律得第一条，“投资还没有饱和开发的市场”就是特点之一。举例来讲，如果一个楼花所处的地理位置非常特殊，楼盘从内部装修，吸引居住的人群，开发商对于周边社区的开发计划来讲都超出其它楼盘，那么就我看来这个楼盘即使价格超出周围同类楼盘，她仍然非常值得投资。在这种情况下，价格不是决定投资的主要因素。楼盘的特点和其特点的延续性是促使投资人购买的原动力。这样的Condo在未来市场上涨的时候也会是“一匹黑马”。

投资经验（六）：等待一到两年再将楼盘出手。楼盘建成之后的一年之内是许多投资人出售物业的时间。不少投资楼花的人，按捺不住获利的企图，往往在这个时间段内出卖物业。 这就象炒股票，总有投资人做短线投资。如果你有耐心，同时你购买的楼盘又是“绩优股”，何妨忍耐一时，等到你的物业内部已经住进租客，大厦周围的草坪已经 绿化，社区周围的环境大大改善，这时的物业会如同一朵鲜花，含苞待放。投资人所得到的利益从税务上来讲也是相当不错的。

投资经验（七）：购买高层单位未必是明智的选择。高 层景观固然是好事一桩。可是这也要看楼盘的位置，周围开发的整体规划。越高的楼层，当然价格也随之上涨。可是你的租金未必是成比例上升。对于许多高层楼盘 来讲，最终的购买者往往是真正居住在此的定居者。他们才是绝大多数最终可以欣赏到高层远景的人。有些投资人也抱怨过，本来买的是能够看到特殊风景的楼盘， 结果却是随着后来楼盘的建设，阻挡住了大部分风景，让人非常遗憾。

投资经验（八）：投资中小型Condo。超级大楼固然威风凛凛，夺人眼球。但是当你出卖的时候，同你竞争的同房型的楼盘会作为你的竞争对手，犹如雨后春笋般让你无法招架。毕竟许多时候，当投资人出卖楼盘时，接手的是最终长期居住在楼盘内的最终使用者。这些消费者看中的是非常细微的东西，以及对于物业在心灵上的一种共鸣。多得数不清的相同户型出现在同一栋大楼内，会使得购房人群产生或多或少的厌倦感，并不利于出售物业。

投资经验（九）：停车位的纠结。我 们居住的多伦多已经越来越象纽约等超级城市那样，在市中心拥有汽车已经变成奢侈生活的代名词。据我所知，居住在繁华地区的本地人，许多人放弃了拥有汽车的 “特权”，他们仅仅是在必要的时候才去租车点，使用几天之后再回归到乘坐城市公共交通工具的现实里来。现在的楼盘，停车位动不动就是３万到４万加币，解决 方法是购买靠近交通干道的楼盘。

投资经验（十）：不需要购买奢侈的豪华装饰用品。现 代的楼花许多都有不锈钢电器等高档产品。作为投资人应当最大限度地利用杠杆定律，在有限的资金下得到最大的回报。购买升级换代的室内装饰和电器，开发商往 往要求你事先支付费用，而这部分资金无法转入贷款当中，所以你无法利用杠杆来以小的投入获取最大收益。这也就促使投资人避开豪华装饰品，选择一般的大众产 品作为室内装璜。

投资经验（十一）：了解你所购买的楼盘周围的社区。有一则电视广告，话说一位购房人兴致勃勃地参观了拥有内部豪华装饰的物业，先进的家电设备，非常满意地掏钱购买房产。当他推开大门的时候，眼前的景象让他大跌眼镜，原来他的物业周围是贫民窟。如果作为投资人只是比较楼盘每尺多少钱， 道听途说得来小道消息，预见楼盘未来的走势，结果可想而知。现在，多伦多的楼盘在不同的区域几乎都有出售，我们作为移民，如果不加分析，在往后的楼盘销售 战中，很难立于不败之地。不懂得地区的历史和发展历程，不懂得市政建设的走向，不懂得楼盘周围人群的现状，甚至不了解你今后出租或者出卖人群的定位，这样 的投资只能是盲人摸象，走一步算一步。

投资经验（一）：购买还没有被饱和开发的地区。所有投资楼花的人群都在做同样的一件事：“投资未来”。如果你投资的地区已经处于饱和开发状态，你所购买的楼花将在3年 之后建成，结果可想而知，你的投资没有利用杠杆原理。你所投入的金钱并没有为你带来最大效益。我们熟知的多伦多市中心还没有达到饱和，但是已经是拥有不少 的楼盘了。那么投资这些地点就需要你的经纪人或者你自己具有对于社区的深刻了解。所谓不饱和地区指的是，社区被规划为市政开发地区；楼盘还远远没有大量开 发；交通建设蓝图已经提交市政；社区居住人群收入并非中产阶级；但是随着开发的实施，外部的中产收入人群将会涌入开发区内；社区内家庭收入将随着开发的逐 步完成提高到一个新的档次；同时家庭人口数量将会下降，低收入人群将由于高收入人群的进入带动租金的价格上调而不得不搬迁到其他地区；周围工业设施将会随着社区的完善而消失，从而促使更多的高消费人群进入社区。最终完成社区的开发。

位于Etobicoke （依陶碧谷）的IQ Condo就是这样一个建筑群，她的整体开发，将会促使这一地区质的改变。从楼盘一室，和一室一Den在一个下午就被抢购一空的销售记录来看，具有投资意识的人群还是大有人在。可是类似这样的社区，不是所有的人都能够分析判断得出投资结论的。你要事先请了解社区的专家帮助你分析，不然投资就会变成了投机。

投资经验（二）：找到一位懂得多伦多整体Condo市场的经纪人，协助你完成楼盘的投资。这位专业人士不但能够帮助你找到VIP价格，还应当帮助你分析为什么要投资这个楼花，楼盘的开发商是谁，销售商是否具强力的推销经验，市政规划对于这个地区的影响等等。当然拿到VIP价格固然是好事，但是VIP并不是抵抗投资失败的万能钥匙。现在投资楼花可不是几年前，我本人就遇上手中有几个VIP楼盘，可是最终资不抵债的投资人。没有经过分析，盲目投资，往往是投资失败的症结。

投资经验（三）：买小不买大。投资楼花不是在玩轮盘赌，押小不押大。投资小的单位，你的投资风险相对大的单位较小，市场价格的调整对于小楼盘的冲击较小。小户型的单位比较容易产生现金流，在出卖上也较容易。如果购买一个1200尺的大单位，还不如买下两个500到600尺的小单位划得来。

投资经验（四）：不要买在市场的最高点。这就有些像炒股票，在市场的最高点进入，最容易产生亏损。如何知道市场的高点，同投资经验第一条有密切的关系。现在全美国的房价并不是都跌了50%，美国不少地区的房价并没有下跌。可是没有下跌就是上涨。别人跌了50%，你没有下降，相对来讲就是涨了50%。那些接手最后一个接力棒的投资人的确拿到了一个“烫手山芋”。因为他们违背了投资楼盘的原则：投资未来。