买楼花的风险和陷阱

首先楼花的销售在澳大利亚是合法的,发展商销售楼花的动机一般来说是为了能向银行筹借资金。因为只有楼花销售达到50%,银行会认为这个开发楼盘是有市场的,该楼盘也就具有可抵押价值而向开发商出70%的 建筑工程款。同时发展商也能在楼盘一旦完成后能马上收回资金进行下一个项目的开发,保证利润与资金流动。因此发展商一般会对楼花给出一个合理的销价,除非 那些小发展商判断出错,土地收购价过高,才会定出个过高的楼花价,当然从结果上也可预见烂尾的可能性了,但这在澳洲还比较少见。因为谁也不想花冤枉钱。最 近几年房价较低造成发展商不敢轻易开发新项目,这也正是造成今日租房难的原因。
楼花的价格是否合理最终会在成交时银行的估价下体现,我们曾遇到过60万的成交价,二年后估计只有45万,一味只说楼花价格是低的,未来还会增长的话,一定只会出自代理的口中,而未必会是事实。但没有人可以应价格的落差而退出合同。
楼花和新楼销售时还有一个可参考的是其销售方法,从保护代理的自身利益来说,独家代理是最好的方法,但其价格的合理性,有时不如多家代理。因为价格不合理的话,也难以有多代理愿意同时销售。
买方根据澳洲法规还有权知道代理与发展商签的佣金协议(注意不是销售人员的收入)一般2-4%是合理的。咱们谁也不反对别人挣钱,但如果佣金过高了,这羊毛千万别相信会出在“狼”身上。同时还要当心一些特别的“恩惠”,诸如送这送那,还有送低利息,送租金保证等等。这些都可能让你付更多的代价。

楼花可以分成二类:
一种是被称之为“蓝图”类(BULE PRINTING), 就是说该发展商按照自己的意愿给出的设计图纸,然后就向市场销售,而正式施工图纸则是必须经过市政府批准后才能建造。这就可能会造成卖的楼花与实际落成之 间的差异。例如五楼的变三楼,朝北的变朝南了,面积由大变小,车位由有变没了,配套设施不见了等等。而且发展商一定在合同中的某一页某一条中规定买方不可 为此而退出合同,因此能用自己信任的律师把这些条款仔细看看是必不可少的。另一种楼花则是已被市政府批准后准备施工的,就是如此图纸与实际落成之间依然可 能产生差异。虽然比上一种稍靠谱,但诸如面积上的变化,车位等问题也是常见的。其实大家在澳洲多少英语还是有点水平的,自己应该花些时间看看这些合同条 款,合同条款与法律条款是不同的。合同双方是可以谈判的,如果对方在这些条款死不让步,那么这方面出问题可能性就不言而喻了。

二.楼花的合同也会有落成时间的问题。一般从不告诉你何时会完工,只会告诉你何时是最晚完工日期。这行业内称为Sunset Day”, 意味着如果过了这一天房子还没建成,合同可能终止。说可能因为是如果双方都不愿终止,那合同可以继续有效,但须重签。另外如买方要终止,但卖方可能会找出 各种理由推迟该合同的终止日期,而造成合同实际无法终止,这又该麻烦律师仔细查一下这方面的原因是如何规定在合同中的。

另外,楼花有时说二年的,但如在2个月内造完,买方也必须马上付款,合同中一般只告诉你,一旦通知建成后必须在规定的期限内交款。
不少发展商为了尽快的收回资金,除了加快工期外,还会在合同中规定买方收到通知后,必须在十四天内付款,一旦延误会以12%利息按天罚款。这对于不少人来讲除非现金充裕,而且随时待命在银行内,否则要安排银行贷款的话,十四天内要成交风险太大了。我们公司从事贷款已有7年多时间,也曾安排过5个工作日完成贷款的,但绝大多数按正常程序走的话,2周时间是太紧了,这无疑会让买方承受高利率罚款的风险,一般建议至少28天比较合理。
除此之外,新房和楼花合同中还应详细规定了设备和装修的细节。诸如墙的颜色、地毯、洗碗机型号、炉子型号、烘干机、厕所内的设备等等。从这些附加的东西,有时也可看出发展商对房子质量的大体关注程度。
上面谈了一大堆其实还是会挂一漏万,同时有些内幕还不方便在这儿大谈特谈,我们三天培训课上,我曾讲了三天地产代理的实际行为。我这几篇东西已让有些人不太舒服了,来电询问,或者来听讲座也行,谢谢大家关注和有耐心看完

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